Der Erwerb einer Immobilie durch Nichtresidente, unter
Berücksich-tigung steuerrechtlicher Aspekte

Der steuerrechtliche Wohnsitz

Für solche Ausländer, die sich länger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten, gelten die gleichen steuerrechtlichen Normen, wie für in Spanien Residente. Die Folge hiervon ist, dass das gesamte Welteinkommen, gleich einem jeden residenten Spanier, in Spanien zu versteuern ist. Um die Frage beantworten zu können, ob dies vorteilhaft ist, ist die Rechtslage bezüglich jedes Einzelfalls gesondert zu überprüfen, zumal eine Reihe von internationalen Abkommen, die die Doppelbesteuerung von Einkünften regeln, existieren.

Steuerarten

Beide Vertragsparteien haben eine Reihe von Steuern im Rahmen des Abschlusses eines Kaufvertrages zu beachten, die von einem Steuerberater oder einem Rechtsanwalt geklärt werden können, um das Aufkommen von auf Unkenntnis beruhenden Unannehmlichkeiten für den Steuerpflichten zu verhindern. Auf Seiten des Verkäufers sind eine Zahl von Steuern im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie zu berücksichtigen, die nachfolgend grob umrissen werden:

-Wenn der Steuerpflichte nichtresident ist, und nicht mehr als 10 Jahre zwischen dem Erwerb der Immobilie (dies gilt nur für Immobilienaquisitionen bis zum 31.12.1996) verstrichen sind, hat der Käufer dem Verkäufer 5% des Gesamtkaufpreises zurückzubehalten und diesen Betrag im Namen des Verkäufers an die jeweils zuständige Finanzbehörde abzuführen. Der Verkäufer ist verpflichtet 35% der Differenz zwischen dem Preis, den er seinerzeit für den Erwerb der Immobilie bezahlt hat, und dem Preis, den er bei der Veräußerung erzielt hat, abzuführen. Von diesen 35% kann der Veräußerer allerdings die Steuerabgaben, Anwalts-honorare, Notarkosten, sowie die Kosten für das Grundbuchsamt, etc., die er seinerzeit für den Erwerb der Immobilie bezahlt hat, als Werbungskosten geltend machen.

- Wenn der Verkäufer in Spanien resident ist, hat dieser die Vermögenszuwachssteuer entsprechend des Einkommensteuergestzes für natürliche Personen abzuführen. In diesem Fall ist es der Veräusserer selbst, der seine Steuererklärung anzufertigen hat.

Der Käufer hat nachfolgende Steuern im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages über eine Immobilie zu bezahlen:

- Die Mehrwertsteuer (die sog. "I.V.A.") kommt zur Anwendung, sofern es sich um den Erstverkauf-/erwerb einer Immobilie handelt, der Verkäufer ein Bauträger ist, und es sich um zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten handelt. Der Steuersatz beträgt 7%. Handelt es sich hingegen um gewerblich zu nutzende Räumlichkeiten, um erschlossenes Bauland, oder um Garagen, so beträgt der Steuersatz 16%. Wenn eine Mehrwertsteuer zu zahlen ist, sind 0,5% als eine Art Steuer für juristische, dokumentierte Rechtsgeschäfte (sog. "Impuesto sobre actos jurídicos documentados", kurz "A.J.D." genannt) hinzuzurechnen. In dem Fall, dass in dem selben notariell beurkundeten Kaufvertrag sowohl eine Wohnung als auch eine Garage erworben/veräussert wird, gilt für beide Bestandteile der Steuersatz von 7%.

- Die Vermögensübertragungssteuer (sog. "I.T.P.") kommt immer dann zur Anwendung, wenn nicht die Mehrwertsteuer einschlägig ist, und beträgt 7% des notariell festgesetzten Kaufpreises. Diese Steuer ist binnen 30 Tage ab Abschluss des notariellen Kaufvertrages bei dem jeweils zuständigen Finanzamt zu entrichten.

- Die Wertzuwachssteuer (sog. "Plusvalía") ist eine kommunale Steuer, deren Höhe die jeweilige Gemeinde, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, mittels eines bestimmten Steuersatzes, den diese festsetzt und des Katasterwertes der Immobilie im Zeitpunkt der Veräußerung hat, ermittelt.

Der Käufer hat ebenso zu berücksichtigen, dass dieser ausserdem alljährlich die nachfolgend aufgeführten Steuern zu entrichten hat:- Die Einkommenssteuer für Residente, falls dieser in Spanien resident ist, entsprechend den generellen Normen über die Einkommensteuer bei natürlichen Personen.- Die Einkommenssteuer für Nichtresidente, falls dieser in Spanien nichtresident ist, mit welcher der Nutzen, der aus der Wohneinheit gezogen wird, besteuert werden soll, und einen Steuersatz von 25% von 2% des Katasterwerts der Wohneinheit (fiktive Bemessungsgrundlage) beträgt. Für den Fall des nicht Existierens eines Katasterwertes wird der Besteuerung 2 % des halben im notariellen Kaufvertrag zitierten Immobilienwertes zu Grunde gelegt.- Die Vermögenssteuer für Nichtresidente, mit welcher die Tatsache steuerrechtlich gewürdigt werden soll, dass man Eigentümer einer in Spanien belegenen Immobilie ist. Dies ist eine personenbezogene Steuer, weshalb im Falle, dass zwei Eheleute gemeinschaftlich, also im Miteigentum eine Immobilie erwerben, sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann eine entsprechende Steuererklärung einzureichen haben. Diese Steuer, die jährlich bis spätestens zum 31. Dezember eines jeden Jahres zu entrichten ist, beträgt ca. zwischen 0.2 und 0.3 % des in dem Kaufvertrag angegebenen Kaufpreises (die genaue Steuerschuld wird mittels einer progressiv ansteigenden Steuertabelle ermittelt). Diese Steuererklärung wird mit der Einkommensteuererklärung in ein und dem selben Formular (Formular Nr. 214), für den Fall, dass der Steuerpflichtige nur eine Immobilie in Spanien besitzt, eingereicht. Nichtresidenten wird kein Steuerfreibetrag zugesprochen.

Angesicht dieser Vielzahl von Steuerpflichten die im Rahmen eines Immobilienerwerbes, bzw. bei der Unterhaltung einer Immoblilie zu berücksichtigen sind, ist es empfehlenswert, sich einem Steuerberater oder einem Rechtsanwalt anzuvertrauen, der einzellfallbezogen bemüht sein wird, die steuerrechtliche günstigste und praktikabelste Lösung zu finden, und dem Ratsuchenden so eine Last abnimmt.

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