Der Erwerb einer Immobilie durch Nichtresidente, unter
Berücksich-tigung steuerrechtlicher Aspekte

Der Optionsvertrag

Vor Abschluss des Kaufvertrages besteht zunächst die Möglichkeit, eine Art von Vertag zu schließen, mit dem sichergestellt wird, dass die Immobilie nicht an einen Dritten veräußert wird. Dieser sogenannte Optionsvertrag bietet dem Optionsnehmer bzw. Optionsausübungs-berechtigten zum einen die Möglichkeit, sich den definitiven Erwerb der entsprechenden Immobilien genau zu überlegen, und verpflichtet andererseits den Optionsgeber, die entsprechende Immobilie für eine bestimmte Zeitdauer, üblicherweise von einem Monat, nicht an einen Dritten zu veräußern. Hierfür zahlt der Optionsnehmer in der Regel 10% des für die Immobilie vorgesehenen Gesamtkaufpreises, wobei er diesen Betrag "verliert", sofern der Kaufvertrag auf Grund eines vom Optionsnehmer zu vertretenden Umstandes nicht zustande kommt. Kommt hingegen ein entsprechender Kaufvertrag zustande, wird dieser Betrag als "Vorauszahlung" auf den Gesamtpreis der Immobilie angerechnet. Für den Fall, dass der Optionsgeber entgegen des Vertrages die Immobilie an einen Dritten veräußert, oder sich weigert, die Immobilie an den Optionsnehmer zu verkaufen, hat dieser in der Regel den doppelten Betrag an den Optionsnehmer zu bezahlen, den er für dieses Optionsrecht erhalten hat. Innerhalb des in dem Optionsvertrag festgesetzten Zeitraumes hat der Options-ausübungsberechtigte dem Optionsgeber seinen Wunsch mitzuteilen, die Immobilie zu erwerben, und deshalb einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag schließen zu wollen. Versäumt der Optionsausübungsberechtigte innerhalb dieses Zeitraumes sein Optionsrecht auszuüben, verliert dieser automatisch sein Recht aus dem Optionsvertrag und kann auch nicht eine Rückzahlung des Betrages, welcher für die Einräumung des Optionsrechtes bezahlt wurde, verlangen auf Seiten des Optionsnehmers ist es ratsam, sein Optionsrecht mittels notarieller Urkunde auszuüben, um dieses Recht in beweiskräftiger Form ausgeübt zu haben, und sich auf diese Weise den bereits geleisteten Betrag zu sichern.

Der Optionsvertrag kann in privatschriftlicher oder notarieller Form geschlossen werden, wobei im letzteren Fall das Optionsrecht in das Grundbuch eingetragen werden kann. Schließt man den Optionsvertrag in privatschriftlicher Form, so müssen beide Vertragsparteien sämtliche Seiten des Vertrages unterzeichnen, zumal es für die Wirksamkeit eines privatschriftlichen Vertrages erforderlich ist, dass jede einzelne Vertragsseite von den Vertragsparteien unterschrieben wird. Es ist ratsam, bereits in dem Optionsvertrag sämtliche den später zu schließenden Kaufvertrag betreffenden Vertragsklauseln aufzunehmen, um auszuschließen, dass über diese nach Ausübung des Optionsrechts erneut verhandelt werden muss.

Der Kaufvertrag

In Spanien kann auch ein Vertrag über den Erwerb bzw.die Veräußerung einer Immobilie auch formlos wirksam geschlossen werden. D.h. selbst ein mündlich geschlossener Kaufvertrag kann seine volle Wirksamkeit entfalten. Nichts desto trotz ist es mehr als Ratsam, sämtliche Verträge schriftlich zu schließen, und auch den Eigentumserwerb in das Eigentumsregister eintragen zu lassen.

Um den Eigentumserwerb ins Eigentumsregister eintragen lassen zu können, bedarf der Kaufvertrag zwingend der notariellen Form, wobei einige Formalia zu beachten sind.

Der Kaufvertrag ist derjenige Vertrag, der zwischen dem Käufer und Verkäufer geschlossen wird, und in dem der Kaufpreis, die Zahlungsmodalität, der Ort, das Datum, die Kostentragungspflicht (im Hinblick auf Notarkosten, Kommunalabgaben und Steuern), der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und natürlich die im Einzelfall relevanten Vertragsklauseln festgesetzt werden. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sollte sich der Käufer vergewissern, dass der Veräußerer als Eigentümer der entsprechenden Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Hierfür kann ein sogenannter einfacher Grundbuchsauszug (sog. "nota simple") vom Eigentumsregister angefordert werden. Auf diese Weise kann man auch überprüfen, ob die Immobilie mit eingetragenen Rechten (wie etwa Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, etc.) und Lasten (etwa hypothekarischer oder steuerrechtlicher Natur) belastet ist. Ebenso sollte man die Beibringung eines die Immobilie betreffenden Katasteramtsauszuges, einer Kopie der Bewohnbarkeitsbescheinigung, einer Kopie der Stromanschlussbescheinigung und die Vorlage entsprechender Belege über die Begleichung der Strom-, Gas- und Wasserrechnungen von dem Verkäufer verlangen. Wenn die Immobilie Sondereigentum eines einer Eigentümergemeinschaft gehörenden Gebäudes bildet, sollte man auch vom Verkäufer verlangen, dass dieser eine entsprechende Bescheinigung von dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft vorlegt, in der bescheinigt wird, dass sämtliche Gemeinschaftsabgaben geleistet wurden. Das Gesetz über das horizontale Eigentum (sog. "Ley Propiedad Horizontal") bestimmt, dass der neue Eigentümer der Wohnung mit seiner Wohnung für die Begleichung der Gemeinschaftsabgaben, für das Jahr in den der Kauf fällt, sowie für das vorangegangene Jahr haftet. Das heisst, dass sofern solche Schulden bestehen, Mitglieder der Eigentümergemeinschaft über einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung die Begleichung dieser Schuld von dem neuen Eigentümer fordern und gegebenenfalls zur Befriedigung der offenstehenden Forderung, die Wohnung pfänden können. Diese letztgenannte Bescheinigung muss zwingend dem notariellen Kaufvertrag beigebracht werden, wobei der Käufer allerdings die Möglichkeit hat, den Verkäufer von der Beibringung dieser Bescheinigung freizustellen, womit aber der Käufer die Haftung für sämtliche nicht geleisteten Gemeinschaftsabgaben übernimmt. Ebenso sollte man sich Einblick in die Satzung der Eigentumsgemeinschaft verschaffen, um die wesentlichen Normen dieser Satzung vor Abschluss des Kaufvertrages zu kennen. Nach Abschluss des Kaufvertrages sollte der Käufer der Eigentümergemeinschaftsverwaltung einen Sitz in Spanien benennen an den Mitteilungen, Ladungen zu Eigentümerversammlungen, etc. zugestellt werden können, wie es im Gesetz über das horizontale Eigentum vorgesehen ist. Auch sollte man von dem Verkäufer verlangen, dass dieser anteilig, und zwar entsprechend der Monate, in denen dieser im Jahr des Eigentumsüberganges Eigentümer der Immobilie war, die Vermögenssteuer (sog. "I.B.I.") und Gemeinschaftsabgaben für diese Immobilie trägt. Diese ganzen Dokumente durchzusehen und den zu beachtenden Aspekte Rechnung zu tragen, pflegt man zwar erst bei Abschluss des Kaufvertrages zu tun, was aber kein Hindernis darstellen sollte, diese Punkte bereits im Vorfeld zu klären.

Kaufvertrag über einen Neubau

Zumal es nun um Neubauten geht, sollte man sich zu aller erst vergewissern, dass eine entsprechende Baugenehmigung der Gemeinde erteilt wurde. Nachfolgend seien die einzelnen Bauphasen in rechtlicher Sicht von Beginn der Bauarbeiten bis zur Beendigung derselben in groben Zügen skizziert.

1. Man beantragt und bekommt gegebenenfalls eine Baugenehmigung von der Gemeinde, die die Erlaubnis zur Errichtung des genau in der Baugenehmigung beschriebenen Objektes darstellt.

2. Nach Abschluss der Errichtung des Objektes stellt der Architekt eine sog. Bauabschluß-bescheinigung aus, in welcher dieser bestätigt, dass das Objekt baugenehmigungskonform fertiggestellt worden ist.

3. Nach Einreichung dieser Bauabschlussbestätigung des Architekten besichtigen und überprüfen die zuständigen Beamten der gemeindlichen Baubehörde, ob der Bau tatsächlich baugenehmigungskonform errichtet wurde, um dann einen gemeindlichen Bauabschluss-bescheid zu erlassen.

4. Anschießend beantragt man die Erteilung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung, welche vom Consell Insular ausgestellt wird. Der Bauträger ist dazu verpflichtet, diese Bescheinigung einzuholen und dem Käufer auszuhändigen.

5. Mit dieser Bewohnbarkeitsbescheinigung sollte der Bauträger auch die entsprechenden Bescheinigungen über die Betriebsinstallationen (Strom, Wasser) der Immobilie dem Käufer aushändigen, welche dieser benötigt, um entsprechende Strom- und Wasserversorgungs-verträge abschließen zu können. Bei dem Kauf eines Neubaues sollte man bestimmte Umstände im Auge behalten, wie etwa Garantien dahingehend zu erhalten, dass der Bau innerhalb eines bestimmten Zeitraumes beendet wird, so dass die vereinbarungsgemässe Übergabe stattfinden kann. Es ist relativ geläufig zu Gunsten des Käufers eine Vertragsstrafe im Kaufvertrag über einen zu errichtenden Neubau zu bestimmen, die den Bauträger oder Bauherrn verpflichtet, eine bestimmte Summe, je nach zeitlicher Dauer der Verzögerung hinsichtlich der Übergabe der Immobilie, zu bezahlen. Man sollte, sofern der Neubau noch nicht fertiggestellt ist, auf die Gewährung adäquater Sicherheiten von dem Bauträger oder Bauherrn für bereits geleisteten Zahlungen bestehen, um im Falle, dass die jeweilige Baufirma in Konkurs fällt, entsprechend abgesichert zu sein. Dieses Jahr ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, in dem Verträge über Neubauten gesetzlich geregelt werden (der sog. "Ley de Ordenación de la edificación" L 38/1999, vom 15. November). In diesem Gesetz sind eine Reihe von Vorteilen zu Gunsten des Käufers enthalten, zumal die Pflichten sämtlicher am Bau Beteiligten, wie etwa die des Bauträgers, des Bauherrn, des Architekten und des Statisten, gesetzlich festgesetzt werden. Ferner sieht dieses Gesetz neue Verfahrensweisen vor, als es vorschreibt, dass mögliche Baumängel entsprechend versichert sein müssen, und eine Überprüfung der Bauqualität durch unabhängige Einrichtungen vorsieht. Allerdings bereitet die Umsetzung dieses Gesetzes noch insofern Probleme, als diesbezügliche Diskrepanzen zwischen den Baufirmen und Versicherungsgesellschaften bestehen.

Notarieller Kaufvertrag

Der vor dem Notar geschlossene Kaufvertrag ist nicht nur die empfehlenswerteste Form des Abschlusses eines Kaufvertrages über eine Immobilie, sondern auch unabdingbare Voraussetzung für die Eintragungsfähigkeit des Eigentümerwechsels in das Grundbuch.

In den notariell beurkundeten Kaufvertrag werden die ausgehandelten Vertragsklauseln aufgenommen, sowie gesetzlich zwingend vorgesehene "Vertragsschliessungs-voraussetzungen", wie etwa das Vorliegen der Quittung der Finazverwaltung über die Begleichung der letzten Vermögenssteuer (sog. "impuesto sobre bienes inmuebles", kurz "I.B.I." genannt) und das Vorliegen eines einfachen Grundbuchauszuges über die betreffende Immobilie des Eigentumsregisters, welcher innerhalb eines maximalen Zeitraumes von zehn Tagen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom Notar angefordert und bei diesem eingegangen sein muss, berücksichtigt. Ebenso sollte man eine Vertragsklausel über die Begleichung der Gemeinschaftsabgaben in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen, sofern es sich bei der Immobilie um sog. Sondereigentum handelt. Wenn eine oder beide Vertragsparteien Ausländer sind, müssen im Rahmen des Kaufvertrages eine Reihe weiterer Formalitäten beachtet werden. Durch die Erfordernis, weiteren Formalitäten gerecht zu werden, soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass ausländisches Geld nach Spanien eingeführt wird. So muss in dem Fall, in dem der Erwerber ein in Spanien nicht residenter Ausländer ist, sämtliche dem notariell beurkundeten Kaufvertrag zeitlich vorangegangene Zahlungen mittels einer Bankbestätigung oder mittels Bankschecks, welches das Vorliegen eines Bankkontos für Nichtresidente ausweist, nachgewiesen werden. Für den Fall, dass der Verkäufer nichtresidenter Ausländer ist, und nicht mehr als zehn Jahre ab dem ursprünglichen Erwerb der entsprechenden Immobilie durch diesen verstrichen sind (dies gilt nur für Immobilienaquisitionen bis zum 31.12.1996), muss der Käufer 5% des im notariellen Kaufvertrag genannten Kaufpreises einbehalten, und binnen einer Frist von einem Monat bei dem Finanzamt in dem Namen des Verkäufers als Begleichung der Wertzuwachssteuer (sog. "Impuesto sobre incremento de patrimonio") abführen. Anschliessend hat der Verkäufer sämtliche ihm obliegenden Steuern zu begleichen, wobei aber die bereits von dem Käufer in seinem Namen eingereichte Summe angerechnet wird. Diese zwingende Verfahrensweise (Zurückbehaltung der 5%) wird in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen, und ist aus dem Grund von dem Gesetzgeber vorgesehen, als dass durch diese Vorgehensweise gewährleistet werden soll, dass der Ausländer nicht sein ganzes Geld, ohne seiner Steuerschuld entsprochen zu haben, in das Ausland verschaffen kann. Der Käufer haftet ab der Beurkundung dieser Verfahrensweise im notariellen Kaufvertrag für die Begleichung der ursprünglich dem Verkäufer obliegenden Wertzuwachssteuer als Steuerschuldner. Man kann den Notar anweisen, dem Registeramt per Fax einen Notiz über den notariell abgeschlossenen Kaufvertrag zu senden, damit ein entsprechender Vorvermerk unter Angabe des genauen Datums des Abschlusses des Immobilienkaufvertrages im Grundbuch eingetragen wird, um so wiederum die Gefahr zu bannen, dass der Verkäufer die Immobilie nachträglich an einen Dritten wirksam veräußern kann. Dieser Vorvermerk entfaltet seinen Schutz für eine Dauer von zehn Tagen, deren Verlängerung man allerdings beantragen kann. Ein weiterer wichtiger Punkt, den man beim Abschluss eines notariellen Kauvertrages beachten sollte, ist die Regelung der Kostentragungspflicht bezüglich der Kosten, die im Rahmen der Errichtung des notariellen Kaufvertrages und der Betreibung der entsprechenden Eintragung in das Grundbuch anfallen, welche in der Regel einen Betrag von ca. 10% des in der Urkunde zitierten Kaufpreises ausmachen. Diese genannten Kosten machen im Einzelnen aus:- Notarkosten-Eigentumsregisterkosten -Die kommunale Wertzuwachssteuer (gesetzlich vorgesehen ist, dass der Verkäufer diese Steuer zu tragen hat, obwohl es in Mallorca Sitte ist, diese Steuerlast vertraglich dem Käufer aufzuerlegen. Auf jeden Fall sollte dieser Punkt von den Vertragsparteien ausgehandelt werden.) -Steuerabgaben in Höhe von 7%, sei es auf Grund der Mehrwertsteuer (sog. "I.V.A.") bei Neubauten oder auf Grund der sog. Vermögensübertragungssteuer (sog. "Impuesto sobre transmisiones patrimoniales", kurz "I.T.P." genannt). Falls eine Mehrwertsteuer zu zahlen ist, sind 0,5% als eine Art Steuer für juristische, dokumentierte Rechtsgeschäfte (sog. "Impuesto sobre actos jurídicos documentados", kurz "A.J.D.") hinzuzurechnen. Für die Begleichung dieser Steuerschuld hat der Käufer eine Frist von 30 Tagen ab Abschluss des notariellen Kaufvertrages einzuhalten. Für die Begleichung der vorgenannten Steuern hat der nichtresidente Käufer eine sog. N.I.E. Nummer (Steuernummer für Nichtresidente, sog. "Número de indentificación de extranjero") bei einer Behörde der nationalen Polizei zu beantragen. Diese N.I.E. Nummer hat der Steuerpflichtige bei sämtlichen Steuerzahlungen anzugeben. Ohne Angabe dieser Steuernummer ist eine Steuerzahlung nicht möglich. Außerdem sollte man auch etwaige Anwaltshonorare und Kosten für die "gestoría" (Behördenservice) nicht vergessen.

Die Grundbucheintragung

Die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wirkt in Spanien zwar nicht konstitutiv, sondern lediglich deklaratorisch, ist aber faktisch gesehen zwingend, als nur so eine Reihe von Problemen und Rechtsunsicherheiten umgangen werden können. Wegen der vom Grundbuch ausgehenden sog. Publizitätswirkung kann durch eine entsprechende Eintragung vermieden werden, dass der ehemalige Eigentümer der Immobilie Mehrfachverkäufe wirksam tätigen kann. Ist der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eingetragen, und weist das Grundbuch den Verkäufer fälschlicherweise noch als Eigentümer einer Immobilie aus, so gilt der Grundsatz des Gutglaubensschutzes, basierend auf der Publizitätswirkung des Grundbuches, mit der Folge, dass ein gutgläubiger Dritte die bereits vorveräußerte Immobilie wirksam erwerben und seinerseits die Eintragung in das Grundbuch betreiben kann. Außerdem kann über eine entsprechende Eintragung verhindert werden, dass das bereits veräußerte Grundstück für Schulden des Verkäufers haftet. Um den Eigentumsübergang in das Grundbuch eintragen lassen zu können, muss man einen Beleg über die Begleichung entsprechender Steuern (Formular Nr. 600), sowie den notariellen Kaufvertrag im Original einreichen. Zwischen der Einreichung und der Eintragung vergeht in der Regel ein Zeitraum von ca. einem Monat, was aber letztlich vom Grundbuchamt abhängt und durchaus länger dauern kann. Die Einreichung der Unterlagen an das Grundbuchamt wird in der Regel von sog. "gestorías" (Büros, welche auf die Wahrnehmung von Behördengänge spezialisiert sind) übernommen, wobei aber die in Anspruch genommene Immobilienfirma, oder der zu Rate gezogene Rechtsanwalt gerne über die Einreichungsmodalitäten Auskunft geben wird.

Das Katasteramt Das Katasteramt ist eine staatliche Behörde, in der alle Neubauten und Immobilienübertragungen registriert werden. Ab Abschluss des notariellen Kaufvertrages hat man eine Frist von zwei Monaten, um die Immobilie auf den neuen Eigentümer umschreiben zu lassen. Das Katasteramt teilt der Gemeinde den Eigentumsübergang mit, so dass die nachfolgenden "I.B.I.-Steuerbescheide" dem neuen Eigentümer zugestellt werden.

Auch diese letztgenannte Eintragung kann durch eine "gestoría", durch einen Rechtsanwalt oder den Käufer bzw. Verkäufer selbst veranlasst werden.

Die Finanzierung

Üblich ist die Finanzierung durch eine Bank bzw. Sparkasse unter Einräumung einer Hypothek

Der Kaufvertrag und die Hypothekenbestellung werden zum gleichen Termin vor dem Notar beurkundet. Zuerst wird verkauft und anschließend wird das gekaufte Objekt belastet, wobei ein Teil oder der Gesamtbetrag des erhaltenen Kaufpreises direkt an die Verkäuferseite geht.

Die zweite Finanzierungsart ist der Kauf auf Raten

Ein solcher Vertrag unterliegt üblicherweise einer Auflösungsbedingung, welche ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird. Falls der Käufer die Ratenzahlungen nicht erfüllt, ist der Verkäufer berechtigt, die Auflösung des Vertrages, d.h. die Rückübertragung seines Eigentums im Grundbuch, vorzunehmen. Bereits geleistete Anzahlungen werden vom Verkäufer als Entschädigung einbehalten. Der Verkäufer lässt üblicherweise eine Vertragsklausel aufnehmen, um sich gegen eine Nichtzahlung der Raten abzusichern. Die beiden in der Praxis am häufigsten angewandten Klauseln zu Gunsten des Verkäufers sind: Das Eigentum wird auf den Käufer erst dann übertragen, wenn er die letzte Rate bezahlt hat. Die Übergabe des Eigentums an den Käufer erfolgt zwar bereits mit der Vertragsunterzeichnung, es wird jedoch automatisch rück-übertragen, sobald der Verkäufer mit einer Rate in Verzug gerät. Sofern die Immobilie frei von Hypotheken ist, gewährt eine spanische, oder eine deutsche Bank mit Niederlassung in Spanien, gewöhnlich ein Hypothekendarlehen, auch wenn der Käufer in Spanien nicht wohnhaft ist. Die Beleihungshöchstgrenze liegt bei 50 bis 60% des Immobilienwertes. Somit können ca. 60 bis 90% des Kaufpreises durch eine Hypothek finanziert werden. Kreditinstitute bemessen die Beleihung am Schätzwert, der erheblich vom Kaufpreis abweichen kann. Berücksichtigen Sie daher frühzeitig eventuelle Finanzierungslücken. Die Kosten der Bestellung einer Hypothek (Bank- und Notarkosten) belaufen sich auf etwa 1% des Kreditbetrages. Ferner müssen 0,5% Beurkundungssteuer (sog. impuesto de actos jurídicos documentados) auf den Darlehensbetrag bezahlt werden. Ein solcher Vertrag unterliegt üblicherweise einer Auflösungsbedingung, welche ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird. Falls der Käufer die Ratenzahlungen nicht erfüllt, ist der Verkäufer berechtigt, die Auflösung des Vertrages, d.h. die Rückübertragung seines Eigentums im Grundbuch, vorzunehmen.

Beleihungshöchstgrenze

Sofern die Immobilie frei von Hypotheken ist, gewährt eine spanische, oder eine deutsche Bank mit Niederlassung in Spanien, gewöhnlich ein Hypothekendarlehen, auch wenn der Käufer in Spanien nicht wohnhaft ist. Die Beleihungshöchstgrenze liegt bei 50 bis 60% des Immobilienwertes. Somit können ca. 60 bis 90% des Kaufpreises durch eine Hypothek finanziert werden. Kreditinstitute bemessen die Beleihung am Schätzwert, der erheblich vom Kaufpreis abweichen kann. Berücksichtigen Sie daher frühzeitig eventuelle Finanzierungs-lücken.Die Kosten der Bestellung einer Hypothek (Bank- und Notarkosten) belaufen sich auf etwa 1% des Kreditbetrages. Ferner müssen 0,5% Beurkundungsteuer (sog. impuesto de actos jurídicos documentados) auf den Darlehensbetrag bezahlt werden.

Hypothekübernahme

Allein die Gläubigerbank kann entscheiden, ob der neue Käufer an Stelle des Verkäufers die Hypothek "übernehmen" kann. Diese Zusage muß vor Kauf oder Verkauf schriftlich eingeholt werden. Nach deren Erhalt wird der noch zu tilgende Betrag des Hypothekendarlehens vom Kaufpreis abgezogen.

Laden Sie sich hier
unsere Informationen
in einer druckerfreund-lichen Fassung herunter.

Klicken Sie hier, wenn Sie noch nicht über den Adobe-Acrobat-Reader® verfügen.